Quanto vale seu imóvel? Descubra o que ajuda e atrapalha na hora da venda

Aos poucos, e com juros menores, o mercado de imóveis se recupera lentamente da recessão ao longo do ano, junto da economia. Mas, muitos proprietários ainda se recusam a encarar a realidade do mercado, preferindo deixar casas e apartamento à venda por mais tempo, meses ou anos, por um preço irreal. E isso tem uma explicação: é o tal do efeito dotação. Você sabe o que é isso? E quanto acha que vale o seu imóvel?

O efeito dotação é um apego, uma relação emocional que as pessoas desenvolvem com bens e ativos. Aquele carro que você tem desde quando tirou a carteira de motorista pela primeira vez, o qual você é apegado e não quer vender. Ou um apartamento no qual foi feita uma reforma enorme, mas só você dá valor, e provavelmente o futuro comprador não dará. Portanto, é uma relação emocional com um bem o qual se deveria estabelecer apenas um valor financeiro. Ou seja, que pode ser trocado por outro ativo.

Enquanto esse bem é seu, e você não quer se desfazer dele, tudo bem, é ótimo ter essa relação e boas memórias. Mas, quando você quer colocar o imóvel no mercado, e vender ou alugá-lo, a dotação é um empecilho, que acaba travando todo o processo. Isso porque o vendedor acha que o imóvel vale mais do que deveria, enxergando valor onde o comprador não irá enxergar.

Tem gente que prefere deixar o imóvel fechado, com uma plaquinha de “vende-se” ou “aluga-se”, e acaba perdendo dinheiro. Isso porque o imóvel fechado poderia estar rendendo ao dono, por meio de um aluguel, por exemplo. Assim, as pessoas acabam optando por não abrir mão de uma parcela do valor, não negociando e deixam de aplicar o que foi adquirido. Assim, acaba caindo no esquecimento o valor do dinheiro ao longo do tempo.

Foi realizado pelo economista Jack Knetsch um experimento muito interessante sobre o efeito dotação, que é muito comum no meio da economia comportamental. No experimento, um grande grupo de pessoas foi dividido em três pequenos grupos, onde cada um ganharia um objeto da seguinte maneira:

1º grupo: integrantes receberam um chocolate

2º grupo: integrantes receberam uma caneca

3º grupo: cada integrante escolheu o que receberia

Com base nas escolhas do 3º grupo, descobriu-se que o objeto preferido pela maioria das pessoas era a caneca. Foi dada então a chance de os dois primeiros grupos trocarem seu objeto, onde foi possível observar que quase ninguém efetuava a troca. Isso porque ambos os grupos já haviam criado um apego com seus item. Portanto, essa relação emocional não permite a troca.

Caso um desconto fosse concedido, por exemplo, mais rápido o vendedor conseguiria o dinheiro, e poderia investi-lo. Assim, aplicando esse dinheiro, se obteria uma quantia igual ou maior que aquela esperada após 4 ou 5 anos esperando a venda. É muito comum vermos isso acontecer em termos nominais, como é conhecido. Onde uma pessoa que está vendendo um apartamento por R$ 300.000,00, e não diminui esse valor a nenhum custo, leva anos para vendê-lo. Muito devido a fase pela qual estamos passando, onde os imóveis não se valorizam, ou até mesmo chegam a se desvalorizar, dependendo da região.

Simplesmente por não querer abrir mão de 20 ou 30 mil reais em um desconto, a venda é atrasada em 3 ou 4 anos. Nesse tempo, o vendedor perde 3x a taxa de juros anual, que, como já dito em nosso post do Tesouro Direto, pode chegar à 10% ao ano em um título prefixado, por exemplo. Logo, a grosso modo, o dono do imóvel pode perder 30% de 270 ou 280 mil reais por não vendê-lo mais rápido, em troca de uma baixa no valor.

Por mais estranha que pareça essa conta, ela tem se tornado cada vez mais comum. O mercado continua parado há uns 3 anos praticamente, e quem anunciou imóveis em 2015 ainda estão com eles a venda. Atualmente existe uma grande quantidade de plataformas online, como Netimóveis, QuintoAndar e Moving, por exemplo. Através delas é ainda mais fácil acompanhar quanto tempo, em média, os imóveis demoram para ser vendidos. É possível também fazer um tour online, onde, pela busca de preço, é possível perceber como houve uma queda na movimentação do setor imobiliário.

Tudo isso para exemplificar como esse apego ao valor nominal, e a ideia de não  ter um prejuízo, de fato causou um efeito contrário ao vendedor. Houve o prejuízo, e justamente por não oferecer um desconto que adiantaria a venda, permitindo investir o valor adquirido.

Há também quem aumente o valor do imóvel, já esperando uma pechincha do comprador, fazendo com o que preço chegue a quantia realmente esperada para a venda. Por exemplo, uma casa que seria vendida por 300 mil, é posta à venda por 330 mil, já esperando que o cliente solicite um desconto. Assim, o valor final é o esperando pelo vendedor, e o comprador fica satisfeito por ter conseguido uma redução. Isso também pode acontecer com carros e outros produtos, mas será que essa “inflacionada” na mercadoria vale a pena?

Essas táticas de negociação dependem da cultura de cada lugar. Algumas vezes é válido ter um sobrepreço, e essa “gordurinha” serve como margem na negociação. Porém, é necessário olhar para o futuro. Em 2019 espera-se uma pequena retomada no setor imobiliário, mas nada parecido com o “boom” que ocorreu entre 2005 e 2013. Nessa época os imóveis multiplicaram seus preços, então era possível sair ganhando em quase qualquer negócio. Era possível, por exemplo, comprar um imóvel na planta e repassá-lo antes mesmo de estar finalizada a obra, com sobrepreço. Mas, tudo isso foi fruto de uma conjunção de fatores, e que é bem difícil que ocorra novamente.

A relação do valor de venda do imóvel e da renda do brasileiro, ainda é uma relação onde as coisas estão caras. São muitos os problemas, como desemprego, subempregos, dívidas e outros. Ou seja, hoje não é barato para o brasileiro conseguir financiar ou arcar com o custo de uma casa própria. Então é difícil esperar que ocorra uma valorização enorme novamente.

Outro conceito a que devemos nos atentar é a “aversão à perda”, que é basicamente a tendência dos indivíduos a serem mais afetados pelas perdas do que os ganhos. Isso pode ser observado quando encontramos uma nota de 100, e quando perdemos essa mesma quantia. O sentimento de perda é bem maior, e ficamos o “remoendo” por mais tempo.

Por outro lado, há quem venda um imóvel por um preço muito abaixo do que deveria. Seja devido à uma mudança repentina de cidade, desespero ou necessidade financeira, por exemplo. E pode acontecer, inclusive, com quem nega descontos e fica adiando a venda por anos. Uma hora pode surgir uma necessidade, e o dono do imóvel se vê obrigado a deixar o preço bem mais baixo do que antes. O negócio, então, haverá de ser feito, sem limites para um apego excessivo que prorrogue ainda mais a espera.

Para quem está no mercado imobiliário, é bom se atentar a esses conceitos. Será que você está focando na parte errada, e abrindo mão de uma boa aplicação financeira? O mesmo vale para quem investe no setor imobiliário, pois esse setor já rendeu no passado, mas não há prévia para que volte a valer a pena, visto por um olhar macroeconômico. Portanto, um ponto que precisa ser observado quando se pensa no investimento em imóveis é a falta de liquidez. Ou seja, é preciso ficar atento à dificuldade e o tempo para transformar esse bem em um ativo.